세입자가 집주인 대출현황 세금체납 확인 가능해 진다
앞으로 임대차계약을 맺으려는 임차인은 임대인의 담보대출 현황, 세금 체납내역 등을 미리 확인할 수 있다. 또한 '깡통전세'에 따른 피해를 최소화하기 위해 소액임차인의 범위와 최우선변제금도 높인다. 계약체결 후 전입신고까지의 공백을 악용한 임대인의 담보권 설정을 금지하는 특약도 신설한다.
국토부와 법무부는 ‘깡통전세’ ‘전세사기’ 등으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해를 막기 위해 이같은 내용의 임대차 제도개선안을 21일 발표했다.
2023년 초부터 시행
관련 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안은 오는 12월 31일까지 입법예고한 뒤 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 국회에 제출할 계획이다. 시행령은 내년 초 공포·시행된다. 주택임대차표준계약서도 개정된다.
이른바 '깡통전세'나 전세사기 등으로 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 피해가 확산한다는 지적에 따라 마련한 대책이다.
우선 선순위 임차인 정보 확인권이 신설된다. 현행법상으로도 임차인이 되려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 임대차정보를 요청할 수 있는데 이를 문언상 분명히 했다.
또한 현행법상 임대인은 임대차정보 제공에 동의하지 않을 수 있지만 개정안은 요청에 대한 동의를 의무화한다. 임대차정보는 해당주택 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등에 대한 정보다.
임차인이 임대인의 체납액 유무를 확인할 수 있는 권한도 새로 마련된다. 임대인이 계약 전 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하지만, 현재 세급체납 여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 확인이 불가능하다.
이에 정부는 임차인이 계약 체결 전 임대인에 대한 납세증명서를 요구할 수 있도록 했다. 다만 개인정보보호를 위해 서류 '제출'이 아닌 '제시'의 방식을 택했고 정당한 사유가 있는 경우엔 제시를 거부할 수 있다.
최우선변제금액도 상향
아울러 정부는 주거약자 보호를 위해 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1500만원 상향, 최우선변제금액도 일괄 500만원 상향하는 내용의 임대차보호법 시행령도 입법예고했다.
이를 적용하면 서울의 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위는 '1억5000만원 이하→1억6500만원 이하', 우선변제를 받을 일정액의 범위는 '5000만원 이하→5500만원 이하'로 조정된다.
임차인 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권 금지
주택임대차표준계약서도 개정 대상이다. 현행법상 임차인의 '대항력'이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 발생한다는 점이 악용될 수 있다는 지적에 따른 것이다.
그동안 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고를 하는 날까지 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 보증금을 회수하지 못하는 사례들이 보고된 바 있다.
이에 정부는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반시 이를 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하기로 했다.
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