부동산 토지 양도세 계산(모의계산기, 감면대상 필요서류)

이번시간에는 부동산 토지 양도세 관련 유용정보를 정리해서 포스팅합니다.

 

토지 양도세율

- 여러가지 이유로 보우하고 있던 토지를 팔아야 하는 경우가 생깁니다. 이 경우 해당 토지의 용도에 따라 양도세를 감면 받거나 과세표준 금액에 따라 양도세를 납부해야 합니다.

 

- 토지 양도세율은 사업용 토지 여부에 따라 다릅니다. 단기간(2년미만) 토지를 보유했을 경우 세율은 동일하지만, 그 이상 기간 토지를 보유했을 경우는 비사업용 토지는는 사업용 토지보다 10% 더 높은 세율이 적용됩니다.

 

< 토지양도세율 표>

구분	과세표준	사업용토지세율	비사업용토지세율	누진공제
미등기	무관	70%	70%	-
1년미만		50%	50%	-
2년미만		40%	40%	-
2년이상	1200만원 이하	6%	16%	​
	4600만원 이하	15%	25%	1,080,000
	8800만원 이하	24%	34%	5,220,000
	1억 5천만원 이하	35%	45%	14,900,000
	3억원 이하	38%	48%	19,400,000
	5억원 이하	40%	50%	25,400,000
	10억원 이하	42%	52%	35,400,000
	10억원 초과	45%	55%	65,400,000

 

- 즉, 미등기 토지이면 사업용,비사업용 관계없이 양도차익의 70% 를 세금으로 납부해야 하고, 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%를 내야합니다.

 

- 단기 매매, 비사업용토지일수록 더 높은 세율이 적용됩니다.

 

사업용 토지 기준

사업용 토지일 경우 양도세율이 줄어듭니다. 지목별 사업용 토지 기준은 아래와 같습니다.

 

지목	사업용 토지 기준
농지	도시지역 내 주거·상업·공업 지역에 소재하지 않는 농지로서 기간기준* 동안 재촌·자경하는 농지
임야	기간기준* 동안 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 공익상 필요 또는 삼림의 보호 육성에 필요한 임야 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야

​* 기간기준 충족조건

- 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

- 양도일 직전 3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우

- 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우

- 해당 지역 30Km 이내 거주해야만 인정

 

토지 양도세 계산 방법

- 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액이 과세표준이 되며, 과세표준에 세율을 곱하면 실제 내야할 세금이 됩니다.

(양도차익= 양도가액-취득가액-필요경비  /  과세표준-= 양도차익 -장기보유특별공제-기본공제)

 

-10년이상 보유한 토지의 경우 20% 장기보유 특별공제를 적용 받습니다. 보유기간에 따라 최대 30%까지 장기보유 특별 공제를 받을 수 있습니다.  

 

※ 토지 양도소득세 계산 예시

-  1억에 취득한 10년 보유 농지를 5억에 양도하고 700만원의 경비가 들었을 경우 양도차익은 39,300만원 입니다.

- 양도차익에서  장기보유특별공제(7,860만원) 및 기본공제(250만원)을 제한 31,190만원이 과세표준이 됩니다.

- 31,190만원 과세표준에서 세율을 곱하면 양도소득세 (9,936만원)가 계산됩니다.

 

양도세 계산기

국세청 양도세 계산기를 이용하면 간편하게 양도세 및 비과세 감면 여부를 대략적으로 가늠해 볼 수 있습니다.

 

☞ 양도소득세 모의계산 바로가기

 

 

토지 양도세 감면 대상

- 아래의 자경농지 요건이 만족되면 1년에 1억원, 5년에 2억원 까지 양도세 감면이 욉니다.

• 8년 이상 경작
• 자기 노동력의 1/2 이상을 농업의 사용
• 양도일 기준 지목이 농지
• 농지 소재지에 거주(직선거리 30km 이내)

 

8년 자경농지 양도소득세 감면을 위한 필요서류

- 자경 입증서류

• 농지원부
• 농협등 조합원증명원, 거래자별 상세내역
• 농약등 판매확인서
• 자경확인서(마을이장,경작지 거주 주변지인)
• 추곡수매 확인서
• 농업일지
• 논농업 직불금, 쌀직불보조금수령사실​(내역서)
• 농약 및 비료구입 영수증
• 농기계구입(임차) 영수증

​

- 자경농지 확인서류

• 토지이용계획확인원
• 등기부등본, 토지대장​

​

- 취득관련 서류

• 매매계약서
• 취득세ㆍ등록세 영수증, 인지대, 증지대
• 법무사등기비용 영수증
• 부동산중개보수 영수증

 

- 양도관련 서류

• 매매계약서
• 부동산중개보수 영수증

 

- 피상속인 자경시

• 가족관계증명서
• 상속재산평가 서류​

 

- 양도인 주민등록등본, 초본

(인적사항, 농지소재지 거주, 납세지 확인 )

​

​

 

<함께보면 좋은 글↓↓>

2022.10.08 - [미시경제] - 증여세 세율계산 (면제한도, 절세방법, 간편계산기)

증여세 세율계산 (면제한도, 절세방법, 간편계산기)

 

2022.09.30 - [부동산] - 부동산 취득세 정리(납부기한, 취득세율, 가산세, 감면기준)

부동산 취득세 정리(납부기한, 취득세율, 가산세, 감면기준)

 

2022.09.03 - [미시경제] - IRP, 연금저축 핵심정리 (소득공제, ETF투자, 연금전환, 담보대출)

IRP, 연금저축 핵심정리 (소득공제, ETF투자, 연금전환, 담보대출)

 

2022.10.02 - [보험, 법률] - 주택연금 신청방법(지급방식, 가입조건, 해지 재가입, 주의할점)

주택연금 신청방법(지급방식, 가입조건, 해지 재가입, 주의할점)

 

2022.09.09 - [부동산] - 국민임대아파트 입주조건 (거주기간, 보증금 대출)

국민임대아파트 입주조건 (거주기간, 보증금 대출)